資金編

住まいづくりと予算

住宅ローンの返済はマイホーム取得後何十年と続いていくものですから、自分の収入に合った、無理のない資金計画を立てることが大切です。最近は住宅ローンの制度が充実し、相当額の借り入れができるようになりましたが、単に「いくら借りられるか」だけではなく、長期的視野に立って「いくらなら返せるか」を考えて資金計画を立てることが重要です。

資金計画の考え方 5つのポイン

Point1 自己資金は購入価格の20%以上を用意しましょう。
購入価格に占める自己資金の割合はできるだけ高い方が良いのですが、少なくとも20%以上は用意する必要があるとされています。

Point2 購入価格の他に諸経費がかかります。
マイホーム取得には、直接の購入代金の他に、税金や各種保険料な、手数料、引越費用、インテリア費用など、諸経費が予想以上にかかります。余裕を持って、購入価格の15%~20%は必要経費として考えておきましょう。

→住まいづくりにかかる費用
住まいづくりにかかる費用は、本体工事費、別途工事費、諸経費の3つに大別されます。

Point3 余裕をもった返済計画で借りましょう。
年収400万円の人と年収800万円の人では、収入に占める返済可能額が異なります。つまり、収入が高くなるにつれて住宅ローンの返済等にまわせる額が多くなります。このため、ローンの審査では、収入が高くなるほど返済割合(収入に占めるローンの返済額の割合)の審査基準が緩和されます。返済可能額は、地域や年齢、家族構成等によっても大きな差がありますが、一般的に年収400万円位の人で年収の30%が限度。無理のないところでは20%以下が望ましいとされています。
つまり、年収400万円の人なら、借金の年間返済額は120万円が限度、できれば80万円以下が望ましいというわけです。

Point4 ボーナス払いはよく考えて。
ボーナスは会社の業績によって変動するものですから、ボーナスの大部分をローンの返済にあてる計画ですと、ボーナスが少なくなったときに返済できなくなります。ボーナス払いはできるだけ少ない割合に留めましょう。

Point5 ライフサイクルと念頭に。
一般的にサラリーマンの場合は、年齢とともに収入も増えていきますが、子供の教育費などの支出も増えます。子供の誕生、入学、進学、結婚などの将来計画を盛り込んだしっかりとした返済計画を立てましょう。

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの選択ポイントである金利については、次の3つのタイプがあります。それぞれのタイプの特長を知り、ライフプランに合った住宅ローンを選びましょう。

長期固定金利型

借り入れた時の金利が全返済期間を通じて変わらないタイプ。


○メリット

  • 借入時に返済期間全体の返済額を確定することができ、安心。
  • 低金利時代に借りると、将来にわたり低金利に基づく返済額を確定することができる。

×デメリット

  • 高金利時に借りると、将来にわたり高金利に基づく返済額を負担しなければならない。
変動金利型

金融情勢の変化に伴い返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ。


○メリット

  • 高金利時に借りると、将来の金利の低下に合わせて返済額が下がる。

×デメリット

  • 借入時に将来の返済額が確定されず不安が残る。
  • 低金利に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額増えてしまう。
固定金利期間選択型

「当初5年間○%」など、一定期間に固定金利が適用されるタイプ。


○メリット

  • 一定期間の返済額を確定することができる。
  • 高金利時に借りると、将来の金利の低下に合わせて返済額が下がる。

×デメリット

  • 借入時に固定金利期間終了後の返済額が固定されずに不安が残る。
  • 低金利に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えてしまう。

トピックス1 【元金均等返済】
ローンの返済には「元金均等返済」と「元利均等返済」という2つの方法があります。毎月返済する元金が一定しているのが「元金均等返済」、毎月の返済額(元金+利息)が一定なのが「元利均等返済」です。「元金均等返済」は当初の返済額が多いのですが、借入残高の減少が早く、次第に毎月の返済額は少なくなっていくという特徴があり、総返済額も元利均等返済よりも少なくなります。それぞれ、借入をする人が選択することができますので、検討してみましょう。

トピックス2 【繰り上げ返済】

住宅ローンの毎月返済とは別に、まとまった資金をローン返済に充てることを繰り上げ返済といい、当初の返済計画よりも借入期間を短縮させたり、総返済額を少なくすることができます。繰り上げ返済した金額は元金に充当されるので、早い時期に繰り上げ返済を行なうほど金利負担分の返済額減が期待できます。繰り上げ返済の手数料や条件は借入機関によって異なりますので、借入前に確認しておくようにしましょう。

出典:知って安心 住まいづくりのポイント[住まいの法律編]
監修/国土交通省住宅局住宅生産課 発行/社団法人住宅生産団体連合会

出典:知って良かった 住まいの知識
発行/愛知ゆとりある住まい推進協議会

敷地編

敷地について知っておこう

 都市計画法は、高度経済成長期におこった都市への人口集中等による無秩序な開発を防止し、計画的な市街化をはかるため1968年に制定された法律です。この法律の対象エリアのことを都市計画区域といい、自治体による建築規制、土地収用などの法的強制力があります。市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域に分けられ、敷地が「市街化調整区域」にある場合、自然環境の保護などを目的としているため、原則としてそこでは家を建てることはできません。
一般的に「市街化区域」は、道路や下水道など、市街化のための都市計画が計画的に整備されていく地域で、安心して家が建てられます。

「市街化区域」の中では、「用達地域」が定められています。これは、将来街がどのように発展していくのかを考えて、似たもの同士の建物を集めようとする地域のことで、全部で12種類に区分されています。その他、「用達地域」として指定きれていない区域もあります。
ただし、敷地が「エ業専用地域」に指定きれている場合には、原則として家を建てることができないので、注意が必要です。
また、田や畑などの農地は、農地法の定めによって利用目的の変更(農地転用)をしなければ、家を建てることはできません。この場合は、建設地の農業委員会に申請を行いますが、市街化区域の場合には、一般的に届出だけですみます。

用途地域 (※は家が建てられない地域です)

第1種
低層住居専用地域
第2種
低層住居専用地域
第1種
中高層住居専用地域
第2種
中高層住居専用地域
第1種
住居地域
第2種
住居地域
準住居地域 近隣商業地域
商業地域 準工業地域 工業地域
工業専用地域

敷地と道路との関係について


 道路は案外見落としがちですが、重要なポイントです。道路については「接道義務」というものがあって、家を建てる場合には、敷地は道路に2m以上接していなくてはなりません。しかもこの道路は幅4m以上の公道、あるいは役所から位置指定を受けた私道であることが原則です。

しかし、特例として、原則どおりの道路に接していない場合でも家が建てられることがあります。
例えば、幅4m未満の道路であっても、道路の中心線から2m後退させることによって許可されることがあります。この敷地の後退した部分は「セットバック」と呼ばれます。また、「接道義務緩和」というもので、敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空き地がある場合などに、特別に許可をとれば家が建てられることがあります。役所や専門家に相談してみるとよいでしょう。

家のひろさについて


敷地は、それぞれ「用途地域」が定められているということは前に述べましたが、この用途地域によって「建ペい率」と「容積率」が決められ、建てられる家の大きさの限度がわかります。
「建ペい率」は、通称“建坪”といわれる建築面積の敷地面積に対する限度の割合です。敷地内に一定の割合の空き地を確保することによって、用途地域の周辺環境を守ることになります。
例えば、敷地面積が150㎡で「建ペい率」が50%であれば、建築面積は150×0.5(50㎡)=75㎡まで可能ということになります。
なお、ここでいう建築面積とは、外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいいます。ただし、ひさしなどが1m以上突き出している場合は、この端から1m後退した線で囲まれた部分も含まれます。


「容積率」は、家全体でどれくらいの床面積を確保できるかを決めたもので、延べ面積(各階の面積の合計)の敷地面積に対する限度の割合です。
例えば、敷地面積が150㎡で「容積率」が200%であれば、150×2.0(200%)=300㎡までの大きさの家を建てることができます。
「建ペい率」と「容積率」については、より細かな規定がありますので、できるだけ広い家を建てたい場合は専門家とよく相談しましょう。

家の高さについて

最近は、3階建てのプランを検討する方も増えています。敷地には、前に述べた「建ペい率」や「容積率」といった広さの制限に加え、家の高さについて「絶対高さ」「斜線」などの制限があります。その中で、特に注意したいのが「道路斜線制限」です。
「道路斜線制限」は、道路や道路の両側の日用や通風を確保するために定められたもので、敷地に接した道路の反対側から1対1.25の勾配の斜線を引き、その範囲内に家を収めるというものです。道路が狭い場合には、道路から後退して家を建てることもありますので注意が必要です。なお、後退した場合は、その分道路の反対側が広がったとみなす緩和規定もあります。
また、第1・2種低層住居専用地域などの居住専用地域では「北側斜線制限」といって、北側にある家の日照をさえぎることのないよう配慮する制限もあり、注意が必要です。 その他にも「日影規制」や「高度地区」の制限といったものもありますので、自分の敷地について、専門家とよく相談しておきましょう。

出典:知って安心 住まいづくりのポイント[住まいの法律編]
監修/国土交通省住宅局住宅生産課 発行/社団法人住宅生産団体連合会

日程編

住まいづくりのスケジュール

【1】計画
(3~4ヶ月)
  • イメージづくり
  • 資金計画
  • 建設計画
  • 敷地調査
  • 見積もり
【2】請負契約
(2~3ヶ月)
  • 建築確認申請
  • 仮住まい探し
  • 電気・ガス・水道・電話・郵便物等の手続き
【3】仮住まい・引越し

(1~2ヶ月)
  • 近隣への挨拶
  • 建物除去届(建替の場合)
【4】着 工

上 棟

完 成
(4~5ヶ月)
  • 滅失登記
  • 地鎮祭の手配
  • 地縄張り立会い
  • 上棟式の手配
  • 施工状況の把握
      • 竣工検査立ち会い
      • 鍵・保証書受領
【5】引越し

入 居
(1~2ヶ週間)
  • 近隣への挨拶
  • 転出・転入届け
  • 建物の表示・保存登記

工法編

一戸建て住宅は、構造・工法により特徴があります。それぞれ一長一短があり、どれが一番いいということはいえません。代表的な工法を簡単にまとめましたので、建てたい家に向くのはどんな工法なのかご参考下さい。

木造軸組工法(在来工法)

木造軸組工法とは、日本の伝統的な住宅の工法で、基礎の上に木の土台を置き、柱や梁、筋交いで骨組みをつくります。この工法のメリットは、プランニングの自由度が高く、間取りやデザインに柔軟性がある点。近年では、接合部分などの加工を工場であらかじめ済ませ、現場では組み立てて補強金具を取り付けるだけという「プレカット材」を導入する企業が増え、以前のように建築現場で施工者が加工を行なうことが減ったため、品質に差が出にくくなっています。また、耐震性・気密性についても部材の進歩で向上してきました。

ツーバイフォー(枠組壁工法)

北米から輸入された工法で、在来工法が「軸」で構造を支えるのに対し、ツーバイフォーは、壁や床、天井などの「面」で支えるのが特徴。木材の枠に合板を貼った木製パネルで箱を作るようにして建てます。枠材の断面が2×4インチの部材を使用することからこの名前がつきました。面で支える構造なので一部に力が集中せず耐震性に優れ、耐火性や気密性・断熱性の高さにも定評があります。また、軸組工法のように自由に開口部がとれるというわけではありませんが、柱のない大きな空間などが比較的簡単にプランニングできるのも大きな特徴です。

プレハブ工法

プレハブとは事前作成を意味するプレ(Pre-)ファブリケイト(Fabricated)を縮めた造語で、プレハブ工法とは工場で部材を生産し、ある程度まで組み立ててから現場に運び、組み上げる工法の総称です。工場で量産されるため、品質や価格が安定しており、工期も短縮できるというメリットがあります。使う構造材によって木質系・鉄骨系・コンクリート系・ユニット系に分けられています。

木質系プレハブ工法
木質系の多くは工場生産した木質パネルを現場で組み立てる方式。パネル方式や軸組方式、軸組パネル方式があり、現在ではパネル方式が主流となっています。原理的には2×4に近く、断熱性や気密性に優れ、短い工期ですみます。

鉄骨系プレハブ工法
鉄骨系プレハブ工法は大きく分けると、木造の軸組工法を鉄骨に置き換えた軸組工法、鉄骨の枠材にブレースを組み込んだパネルを用いるパネル工法、軸組工法とパネル工法の長所を活かした併用工法の3つがあります。狂いが少なく火災にも強い鉄骨系住宅は、敷地への対応力が高いので間取りへの自由性があるのも特徴です。

コンクリート系プレハブ工法
コンクリートパネルを工場生産し、木質系パネル工法と同じようにコンクリートパネルを現場で組み立てて床・壁・天井を造る工法です。遮音性・断熱性・気密性だけでなく、耐火性と耐久性には特に優れており、素材の特徴から他の工法に比べて法定耐用年数が長くなっています。ただし、コンクリートの重量が重いため地盤が弱い場合には、補強の必要が生じる場合があります。

ユニット系プレハブ工法
建物を箱形のユニット(部屋)に分け、配管や配線・内装までほぼ工場で済ませ、現場でユニットを積み木のように組み立てていくのがユニット系プレハブ工法です。工場での生産率が高く、現場での工期を非常に短縮できるのが特徴。構造材によって木質系と鉄骨系に分けられます。また、ユニットの組み立てにクレーンを使うので道路や敷地に十分な余裕が必要となります。

鉄筋コンクリート(RC)工法

横揺れに強い鉄筋と圧縮に強いコンクリートを組み合わせ、より強度の高い構造としたのが鉄筋コンクリート工法です。構造としては鉄筋コンクリートの壁パネルを組み立てていく「壁構造」。柱と梁で力を支えるラーメン構造があります。素材の特徴から他の工法に比べて法定耐用年数が長いのですが、重量が大きくなるため通常他の工法に比べると、基礎工事に費用がかかるといわれています。