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税務相談

Q&A 税務編

連帯債務と連帯保証

私たち夫婦は、共稼ぎでやれぞれ勤務先から、給料をいただいております。永年の夢であった住宅を新築する計画も着実に進み、昨年に土地を購入することができました。このたび家屋を建設するため、金融機関に借入の相談にまいりました。 その際に私たちの場合は、銀行からの借入金を妻との連帯債務にしたらとの指導を受けましたが借入金の連帯債務と連帯保証とは、どのように違いますか。また、年内には工事が完成して入居する予定でおります。今年から住宅取得控除の適用を受けたいと考えておりますが、どのようなことに注意すべきですか。

連帯債務者は、それぞれにその債務(借入金額)の全額を支払う責務を負うことになりますが、連帯保証人は、主たる債務者(借受人)が債務を履行しないとき、はじめてその債務を履行する(借入金を返済する)責任を負います。連帯債務については、それぞれの債務者がどのような割合で、その債務を余担するかは、当事者間での特約がある場合を除き、享受する利益に応じて、その負担割合が決まるものとされております。したがってあなた方が計画されている、住宅の持ち分(家屋は完成していないので未登記)に応じて、債務を負うことになります。
住宅取得控除与ま、その住宅に入居した年分から適用されます。工事の遅延等でその家屋に入居されるのが、翌年となる場合はその年分からとなります。住宅の持ち分が夫婦の共有であれば、あなた方の計算にしたがって、借入金も同じ割合で計算され、それぞれの方の住宅取得控除の対象となります。この場合金融機関の年末における借入金の残高証明は、二通発行されます。なお、住宅の持ち分が単独所有の場合は、借入について連帯債務であったとしても、借入金の金額が住宅の所有者の借入金として計算されます。また住宅の持ち分が夫婦の共有であっても、その借入金の名義が夫単独の場合は、妻には控除の対象となる借入金がないため、住宅取得控除の対象となる借入金の残高は、夫の持ち分に応じた家屋の取得価格が限度となります。

不動産登記と固定資産税

今年秋頃より住宅の建設にとりかかり、年末には、だいたい工事は修了する予定ですが、今年中には請負業者からの引渡しを受けることができません。来年になって業者から引渡しを受けた日に不動産登記をする予定です。この様な住宅にも来年から固定資産税は課税されますか。

不動産登記がしていないことのみで、固定資産税が課税されないと断定することはできません。固定資産税の課税対象となる家屋は、不動産登記簿又は家屋補充課税台帳に登記又は登録されているものとされております。住宅として使用可能なら家屋補充課税台帳に登録することができます。
ご質問の方の住宅が、本年の年末にどの程度工事が進行しているか微妙な問題があります。このことを詳しく説明しますと、家屋の課税時期にはこつの学説があります。その1つはその年の1月1日に、構造上必要な屋根とか外壁等があり、用途として例えば住宅として利用しうる程度まで建築されておれば、課税できるとするものであり、他のひとつは一連の新築工事が完了した時に、姶めて家屋として資産価値が定まり、正確な評価が可能となるので、その時点から課税すべきであるとするものであります。現在驚では前の考えで課税が行なわれているようです。従ってその住宅の工事が完了しているか、工事の途中であるかが重要なポイントになります。

実地調査と固定資産税

住宅を新築すると、市町村役場から固定資産税の係員が実地調査に来宅されるそうですが、どんな箇所を調べるのですか。また実地調査の終るまでは門、塀、庭園等は造らない方がよい、と聞いておりますが本当ですか。

固定資産税は土地、家屋および償却資産について課税されます。課税の方法は「固定資産税評価基準」(自治省)に定められており、各市町村ではその手続きにより実地に評価することになっております。
住宅の敷地である住宅用地は、地目の変更、形状の変化等がなければ従前の価額(3年に1度評価替え)となります。家屋については、木造家屋と非木造家屋に区分され、また在来分の家屋(課税台帳に登録済の家屋)と新増分の家屋(新たに課税される家屋)に区分して評価されます。新築住宅萎ま、その地域の基準家屋の床面積当りの評点に所要の調整を行い評価することになっています。この場合に家屋と構造上一体となっている建築設備(電気、ガス、給排水設備等)はその家屋に含めて評価されます。
ご質問の門、塀については、それ自体が構造的に家屋と認められる場合を除き、門、塀、庭園等には固定資産税の対象とはされません。
新築住宅の実地調査は、床面積の確認のほか、木造家屋については、屋根、基礎、外壁、柱、土台、内壁、天井、床組、建具等について、また非木造家屋では、主体構造部等、外部仕上げ、内部仕上げ、床仕上げ、天井仕上げ、屋根仕上げ、建具等について、施工の程度等による調整を行うために行われます。

贈与税

以前からマイホームを持つのが夢で、結婚してから家計を切りつめ、貯蓄に努めてきました。この度、親の土地に念願の住宅を新築することになりました。総工費の見積は2,500万円で、私は住宅金融公庫からの借入金と私名義の預貯金から1,800万円を、このほか妻名義の貯金300万円と、長男(6歳)長女(4歳)名義の貯金を400万円引き出して、新築資金としたいと考えて居ります。このような場合は贈与税の対象となると聞きましたが、どうしたらよいのでしょうか。


家屋を新築した場合は、表示登記のほか、所有権の保存登記をします。計画の住宅が完成して登記をする際、貴方だけの所有とされると、その預貯金の名義人である奥様と子供達から合計で700万円の贈与を受けたことになり、その翌年贈与税の申告と納税をすることになります。この場合でも、子供達の預貯金については、子供達はまだ幼なくぞれぞれの名義の領貯金があることを知っているとは思われず、また預け入れられた金額が、父親の収入からなされたことが、明確に判明する資料等があれば、子供速からの贈与ではなく、真正な所有者である貴方の預貯金から支出されたとして取り扱われています。また奥様名義の貯金からの支出は、この住宅が貴方と奥様との共有として登記されれば、贈与税の対象とはなりません。この共有による各自の持分は、総工費に対して、それぞれが負担した金額の割合とすることが大切です。

住宅の建設にかかる税金

私たち夫婦は、両親と子供2人の6人家族で同居しております。子供が中学生になり、独立した部屋が欲しいと言い出したので、現在の家屋(父親名義)を取り壊し、新しく木造二階建の住宅〈165㎡)を計画し、先日業者の方に工事費の見積りを依頼致しました。請負金額は3,000万円とのことでしたが、工事期間中はアパートを借りて仮住まいする必要があり、住宅の建設にはいろいろな税金が掛かると聞いております。どのくらいのお金を、何時までに準備したらよいのでしょうか。

印紙税・・・・・工事請負書を作成した時 1万5千円
(平成19年3月31日まで・・・・不動産の特例)
消費税・・・・・請負の業者に 150万円
登録免許税・・・法務局で登記する際 3万1千5百円
(建物の所有権保存登記)
計画の住宅が現実に建設されていないので、正確に計算することはできませんが、仮に標準額を2,100万円として一応の計算を致します。
平成19年3月31日まで・…‥…‥……‥‥…登録免許税の特例
2,100万円×0.15%=3万1千5百円
不動産取得税…・・・・県税事務所からの納税通知書 27万円
(減額を受けるために60日以内に申告すること)
登録免許税と同様、固定資産税の評価額が確定されないので正確に算定できませんが、同様に2,100万円として計算致します。
〈2,100万円 - 1,200万円)×3%=27万円(税率3%は平成21年3月31日まで)


ナゴヤハウジングセンターでは、定期的に住まいの無料相談会を開催し、皆様の住まいの税金の問題に、個別に具体的な相談を受けています。お気軽にご相談下さい。各会場の開催日については、下記リンクからご確認下さい。