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住まいの知識 -敷地編-

敷地について知っておこう

 都市計画法は、高度経済成長期におこった都市への人口集中等による無秩序な開発を防止し、計画的な市街化をはかるため1968年に制定された法律です。この法律の対象エリアのことを都市計画区域といい、自治体による建築規制、土地収用などの法的強制力があります。市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域に分けられ、敷地が「市街化調整区域」にある場合、自然環境の保護などを目的としているため、原則としてそこでは家を建てることはできません。
 一般的に「市街化区域」は、道路や下水道など、市街化のための都市計画が計画的に整備されていく地域で、安心して家が建てられます。

 「市街化区域」の中では、「用達地域」が定められています。これは、将来街がどのように発展していくのかを考えて、似たもの同士の建物を集めようとする地域のことで、全部で12種類に区分されています。その他、「用達地域」として指定きれていない区域もあります。
ただし、敷地が「エ業専用地域」に指定きれている場合には、原則として家を建てることができないので、注意が必要です。
 また、田や畑などの農地は、農地法の定めによって利用目的の変更(農地転用)をしなければ、家を建てることはできません。この場合は、建設地の農業委員会に申請を行いますが、市街化区域の場合には、一般的に届出だけですみます。

用途地域 (※は家が建てられない地域です)

第1種
低層住居専用地域
第2種
低層住居専用地域
第1種
中高層住居専用地域
第2種
中高層住居専用地域
第1種
住居地域
第2種
住居地域
準住居地域 近隣商業地域
商業地域 準工業地域 工業地域
工業専用地域

敷地と道路との関係について

 道路は案外見落としがちですが、重要なポイントです。道路については「接道義務」というものがあって、家を建てる場合には、敷地は道路に2m以上接していなくてはなりません。しかもこの道路は幅4m以上の公道、あるいは役所から位置指定を受けた私道であることが原則です。

 しかし、特例として、原則どおりの道路に接していない場合でも家が建てられることがあります。
 例えば、幅4m未満の道路であっても、道路の中心線から2m後退させることによって許可されることがあります。この敷地の後退した部分は「セットバック」と呼ばれます。また、「接道義務緩和」というもので、敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空き地がある場合などに、特別に許可をとれば家が建てられることがあります。役所や専門家に相談してみるとよいでしょう。

家のひろさについて

 敷地は、それぞれ「用途地域」が定められているということは前に述べましたが、この用途地域によって「建ペい率」と「容積率」が決められ、建てられる家の大きさの限度がわかります。
 「建ペい率」は、通称“建坪”といわれる建築面積の敷地面積に対する限度の割合です。敷地内に一定の割合の空き地を確保することによって、用途地域の周辺環境を守ることになります。
 例えば、敷地面積が150㎡で「建ペい率」が50%であれば、建築面積は150×0.5(50㎡)=75㎡まで可能ということになります。
 なお、ここでいう建築面積とは、外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいいます。ただし、ひさしなどが1m以上突き出している場合は、この端から1m後退した線で囲まれた部分も含まれます。

 「容積率」は、家全体でどれくらいの床面積を確保できるかを決めたもので、延べ面積(各階の面積の合計)の敷地面積に対する限度の割合です。
 例えば、敷地面積が150㎡で「容積率」が200%であれば、150×2.0(200%)=300㎡までの大きさの家を建てることができます。
「建ペい率」と「容積率」については、より細かな規定がありますので、できるだけ広い家を建てたい場合は専門家とよく相談しましょう。

家の高さについて

 最近は、3階建てのプランを検討する方も増えています。敷地には、前に述べた「建ペい率」や「容積率」といった広さの制限に加え、家の高さについて「絶対高さ」「斜線」などの制限があります。その中で、特に注意したいのが「道路斜線制限」です。
 「道路斜線制限」は、道路や道路の両側の日用や通風を確保するために定められたもので、敷地に接した道路の反対側から1対1.25の勾配の斜線を引き、その範囲内に家を収めるというものです。道路が狭い場合には、道路から後退して家を建てることもありますので注意が必要です。なお、後退した場合は、その分道路の反対側が広がったとみなす緩和規定もあります。
 また、第1・2種低層住居専用地域などの居住専用地域では「北側斜線制限」といって、北側にある家の日照をさえぎることのないよう配慮する制限もあり、注意が必要です。 その他にも「日影規制」や「高度地区」の制限といったものもありますので、自分の敷地について、専門家とよく相談しておきましょう。

出典:知って安心 住まいづくりのポイント[住まいの法律編]
監修/国土交通省住宅局住宅生産課 発行/社団法人住宅生産団体連合会